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広大地の要件2「マンション適地でないこと」

  マンションには大きく分けて分譲マンションと賃貸用のマンションがあります。マンション適地でないことのマンションには、この両方が含まれます。つまり、広大地評価が使えるためには、分譲マンション素地でも、賃貸用マンションの素地であっても駄目です。あくまでも最有効使用が戸建開発素地です。

 

国税庁ホームページに、「質疑応答事例」として、以下の照会要旨と回答要旨が記載されています。

照会要旨
広大地の評価において、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」とは具体的にどのようなものをいうのでしょうか。

 

回答要旨
評価対象地が、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」(中高層の集合住宅等の敷地用地として使用するのが最有効使用と認められるもの)かどうかの判断については、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。 
しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域(主に都市計画により指定された容積率(指定容積率)が200%以下の地域)にある場合には、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、例えば、次のように「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当すると判断できる場合を除いて、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」には該当しないこととして差し支えありません。
@ その地域における用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性(社会的・経済的・行政的見地)から判断して中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる場合
A その地域に現に中高層の集合住宅等が建てられており、また、現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまり、中高層の集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合  
一方、指定容積率が300%以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。 

 

地域によっては、指定容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、
@将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、あるいは、
A例えば道路の幅員(参考)などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。

 

したがって、Aのような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300%以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。

 

建築物のある地域 前面道路の幅員のメートル数値に乗ずべき数値
第1種・第2種低層住居専用地域 4/10
第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種住居地域、準住居地域
(高層住居誘導地区内の建築物であってその住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の3分の2以上であるものを除く) 4/10(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては6/10)
その他の地域 6/10(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては4/10又は8/10のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)

 

−国税庁ホームページより引用−

まとめると、

指定容積率200%以下

原則:広大地評価の要件2をクリアー
例外:社会的・経済的・行政的見地から判断してマンション敷地に適している場合やマンション敷地としての利用に地域が移行しつつある場合には広大地適用不可

指定容積率300%以上

原則:広大地評価の適用不可
例外:将来的にもマンションとして利用されるような地域ではない、道路の幅員が狭く容積率を消化できない場合には広大地の適用可能性有り

広大地

 

容積率って何ですか?


広大地

 

 

※容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。
例1
100uの土地があったとします。
1階が50u2階が50uの合わせて100uの建物が建っていたなら、容積率は何%でしょうか。
答えは100%((50u+50u)÷100u)です。

 

例2
150uの土地があったとします。
1階が100u2階が100u3階が100uの合わせて300uの建物が建っていたなら、容積率は何%でしょうか。
答えは200%((100u+100u+100u)÷150u)です。

 

  2階建の戸建住宅や3階建の賃貸マンションが混在するエリアにある500uの土地に、マンションを建てて貸したいという投資家がいたとします。
  階層が多い程、沢山貸せて、収益性が高まりますからなるべく高い建物を建築したいと考えました。1フロア300uで50階建てのマンションを建てていいのでしょうか。
  答えは駄目です。何故なら市町村毎に容積率の指定があるからです。これを指定容積率といいます。ここのエリアは商業地域で高層化を図りたいから容積400%まで認めますよ。とかここは閑静な住宅街にしたいから150%までしか認めませんと言った具合です。もう一つ建ぺい率というのがありますが、ここでは割愛します。
  容積率には指定容積率以外に基準容積率というものがあります。基準容積率とは前面道路が12m未満の場合は前面道路の幅員に一定の係数(住居系は4/10、それ以外6/10等(用途地域や市区町村によって異なるので注意が必要です。例えば、大阪市は住居系でも第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域(ただし、風致地区は除く)においては6/10ですし、東京都港区の商業系の指定容積率500%以上は8/10です。))を乗じて算出した容積と指定容積率を比較して小さい方を採用した場合の容積率をいいます。
  これは、簡単に言えば、前面道路が狭い土地は指定容積があっても十分に使わせてあげない土地ですよ。という容積です。


 

 

広大地の評価における「中高層の集合住宅等」の範囲

国税庁ホームページに、「質疑応答事例」として、以下の照会要旨と回答要旨が記載されています。

照会要旨
広大地の評価において、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」が広大地の対象から除かれていますが、中高層の集合住宅等とはどのようなものをいうのでしょうか。

 

回答要旨
「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。 また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。

 

−国税庁ホームページより引用−

地価公示では中層は4階からですのでここは地価公示とは一致していないようです。

 

不動産鑑定士の判断方法

  広大地評価が使えるか否か、つまりマンションか戸建かの判断はとても難しいです。賃貸マンション敷地か分譲マンション敷地か戸建開発敷地かは下記を総合的に勘案して、最有効使用(最高最善の使用方法)を判断致します。不動産鑑定士が規模の大きい広大な土地を評価する場合、まずマンション適地を頭に浮かべます。そして、いろんな条件を当てはめてマンションではないと結論に至った場合、戸建の素地と判断します。これはなぜかと言えば、マンションの方が土地を高層利用できるため、土地を高く仕入れることができ、用地取得の条件が戸建開発業者より厳しいためです。

 

ディベロッパーの種類

  国内にディベロッパー(開発業者)はたくさんありますので、典型的なものを下記に分類してみました。明確な定義がある訳でもなく、また、どこに分類されるかはっきりしない会社もあるとは思いますが、参考として挙げておきました。

総合ディベロッパー 総合ディベロッパーの中の一部門、事業部であったり、子会社であったりする開発業者です。資金力があり、知名度も高いので競争力は高い。設計、建設等も関連会社が行ったり、外部に安く頼む力があるため建築コストは一般的に低く抑えることができる。財閥系、電鉄系などが代表例
マンションディベロッパー 地域に根付いていたり、主にファミリータイプを分譲するディベロッパーであったり、ワンルームマンションを分譲するディベロッパーであったりします。ファミリーの代表例としては、大京のライオンズマンションが挙げられます。また、ワンルームマンションとしては、スカイコートシリーズ等が挙げられます。
ハウスメーカー 比較的中所得以上をターゲットとして数十棟規模から開発を行う。資金力は豊富。大和ハウス、積水ハウスなどが代表例
地場の不動産開発業者 地域に根付き、数棟から開発を行う。比較的安価な物件を供給する傾向にある。
パワービルダー 比較的小規模な住宅を低価格で大量に販売する戸建開発業者。比較的低所得者層をターゲットとし、大手が手を出さないような土地を安価に仕入れて薄利多売の傾向を持つ。

 

敷地の規模

  敷地の規模は最有効使用を判断するのに重要な要素の一つといえます。一般的に戸建住宅にしては大きすぎる数百u程度以上の面積(勿論、高級住宅街には数百uの戸建住宅があったり、農家集落地域のような所には1,000u程度の戸建住宅があったりもしますが)があれば賃貸マンションで、1,000u以上の規模となってくると分譲マンションということを言う不動産鑑定士がいます。これはざっくりとした判定の一つとして有効ですが、地域によって全然当てはまらない場合がありますので注意が必要です。以下マンションの種類を例示してみたいと思います。

マンションの種類
郊外型

  郊外での分譲マンションは都心と異なり、駐車場の確保が必須です。特にファミリー層やこれから家族が増えていくような新婚の客層をターゲットとしていることが多いですから、子供の送り迎えに使う車のための駐車場や、ちょっとした公園、緑地帯等が配置されているマンションが人気あります。
  つまり、敷地が数百u程度ではこれらの設備が整えられないため分譲マンション用地としては不向きとなります。イメージして頂くとわかりますが、マンションの建物より背丈の高いタワーパーキングが設置されているような郊外型のマンションを買う気にはなれないですよね。勿論、地域によって異なりますが、敷地は最低でも2,000u程度以上あると商品価値が高まり、余裕をもってプランニングできるという訳です。

都心型

  都心型のマンションはなんと言っても通勤の便利さや商業店舗へのアクセスなどに魅力があるマンションです。イメージとしては容積率が500%以上の商業エリアにあって、地価も郊外とは比較にならない位高いですので、高層型のマンションとなります。地域によりますが、敷地は500u台程度が下限です。ターゲットは比較的生活に余裕のある、単身者、少人数向け世帯です。最寄り駅からも近ければ特に車はいりませんから駐車場付置義務などがなければ駐車場をほとんど設置していないタイプもあります。
  都心型にも勿論、ファミリー向け、単身者向けなどのマンションがありますが、投資用の分譲マンションというものもあります。ワンルームマンション業者等と呼ばれる、投資用分譲マンションを専門とするディベロッパーは敷地150u程度の面積でも分譲マンションを造ったりします。つまり、敷地の面積だけでは賃貸マンション、分譲マンション、戸建等とはいいきれないのです。

  但し、ディベロッパーは郊外型専門とか都心専門で用地を仕入れる訳ではなく、マーケットの状況がいいと、駅に近い採算が合う用地が少なくなるので、範囲を拡大する傾向にありますし、マーケットが下落トレンドですと、その逆で仕入れ範囲を絞る傾向にあります。

ユーザーのマーケット分析

  対象土地にマンションや戸建を建てるならば購入者の属性はどういったものか。学校区が良くてファミリーに人気がある土地なのか、都心へのアクセスがいい地域なので比較的余裕の出てきた単身者向けなのか等の判断を行うにはまず購入者層の分析が必要となってきます。
・女性or男性?
・20代or30代or40代orそれ以上?
・シングルorDINKSorファミリー?
・中間所得者層・or富裕層?

 

ディベロッパーのマーケット分析

  ディベロッパーは銀行からの融資でマンション開発や戸建開発を行います。金融機関の融資状況は政策や景気に影響をうけるため、融資状況を調査することは重要です。また、ディベロッパーのブランド力、マンションのブランド力によって資金調達力、金利、建築コストなどが異なりますから、財閥系などのような全国区の総合ディベロッパーが取得するような土地なのか、比較的資金力のない地場のディベロッパーが取得する土地なのかを見極める必要があります。

 

不動産投資家分析

賃貸マンションでしたら対象土地にできるマンションに賃貸需要があるのか等といった分析が必要となります。その土地を購入するのは法人か個人か等といった属性分析も必要です。

 

最寄り駅からの距離

  最寄り駅からの距離はマンションか戸建かの判断に重要な要因です。地域や経済状況にもよりますが、一般にマンションは徒歩圏内と言われます。ディベロッパーによって異なりますが、大手と言われるディベロッパーほど最寄り駅要件に厳しく、地場の業者ほど緩くなる傾向にあります。マンション市場が上向いており、造れば売れるという状況ですと、最寄り駅要件が緩くなる傾向になりますが、市況が悪いと用地取得に慎重になるため最寄り駅要件は緩やかになる傾向にあります。

 

金融機関の融資状況及び景気状況

  先ほど述べたようにキャッシュが不動産業界に流れていてディベロッパーが強きな状況か否かで駅から多少遠くても用地を仕入れるか否かに影響を与えます。

 

地域の利用状況

  対象不動産の周辺は戸建開発が行われているのか、マンション開発がおこなわれているのかを調査する必要があります。これは広大地判定の重要な要因となります。

地域の状況

  麻布、紀尾井町、松濤などといったように聞いただけで、住んでみたいと思わせるブランド力を持つエリアがあります。このようなエリアの広い対象地はマンション需要があるのかはたまた戸建なのかを分析する必要があります。

土地の形状を含む個別分析

  対象土地が一部崖地を含んでいたとします。ここに戸建を建てるのは不可能な場合、マンション敷地となる可能性があります。なぜなら、崖地部分は実際に建物が建てられなくても、容積率は使うことができるからです。土地の形状や高低差等を分析することによって最有効使用を判定する必要があります。また、対象地が土壌汚染があるような土地なのか、埋蔵文化財包蔵地なのかなども分析する必要があります。

 

 

 


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