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広大地とは|広大地無料相談センター

広大地の評価

広大地評価とは何でしょうか。
財産評価基本通達24−4には下記のように記載されております。

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為(以下本項において「開発行為」という。)を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(22−2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。)を除く。以下「広大地」という。)の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。

 

(1) その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額

 

広大地補正率=0.6−0.05×広大地の地積/1,000u

 

(2) その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を路線価として、上記(1)に準じて計算した金額

 

−国税庁ホームページより引用−

  なお、広大地補正率は0.35が下限値となります。

広大地とは結局何か?

広大地

  広大地とは簡単に言えば、ディベロッパー(戸建開発業者等)が買うような大きく纏まった土地で、道路や公園などを作ることによって公共潰れ地が生じるような用地なので、一部使えない分、土地の減価を認めますよ。という規定です。ただし、規模が大きくても大規模な工場用地やマンション用地は道路等の潰れ地が生じないので広大地に該当しないということです。
  広大地に該当するか否かの判断は難しいため、広大地無料相談センターに一度ご相談下さい。

 

広大地を分析すると

  広大地は地域の標準的な土地より大きくて、戸建開発向けの土地を言います。つまり、不動産鑑定評価基準で言うところの「最有効使用」が戸建開発素地であるということなのです。最有効使用が戸建開発素地と言えるためには地域やマーケットを分析して有効使用を判定する必要があります。
  不動産鑑定評価基準には最有効使用について

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以下「最有効使用」という。)を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。」

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

と記載されております。また、最有効使用の判定上の留意点として

「不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。
(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。
(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。
(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。(省略)」

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

と記載されております。
最有効使用の判定は、

 

@まず、一般的要因(経済状況、金融状況等)、地域要因(住宅地なら駅距離、住環境等、商業地なら交通量、商況等)、個別分析(不整形地、高低差あり等)などの分析を行って、その市場における不動産の需給動向、市場参加者の属性及び行動等の市場特性がどのようなものかを明らかにし、代替競争等の関係にある不動産と比較した対象不動産の優劣、市場競争力の程度を把握する。

 

A次に、上記の分析によって同一需給圏(基準の定義では「一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域」を言います。簡単に言えば、需用者が購入を検討する物件のエリアです。
例示

  • 東京エリア

杉並区の阿佐ヶ谷駅徒歩圏内
世田谷区内の住宅地
八王子駅周辺
港区及び中央区内の商業地 etc

  • 大阪エリア

富田林市及びその周辺市町内の住宅地
天王寺区内の商業地
大阪市内の住宅地
堺市内の工業地 etc

  • 名古屋エリア

豊橋市内の住宅地
東区内の駅徒歩圏内の住商混在地域
本山駅周辺の住宅地 etc

 

を明らかにし、更に近隣地域、類似地域(近隣地域と類似する地域)を判定します。
ここで、近隣地域とは、

「対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。」
近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。」

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

相続税還付
と記載されております。
  近隣地域とは簡単に言えば、対象物件が存する地域で、用途が同じような地域です。
  例えば、池尻大橋の246号沿いに対象不動産があったとします。渋谷と三軒茶屋の間でバス通りで、高速道路も通っており、かつ商況も比較的高い地域です。ただ、道を一本中に入ってしまうと中層マンションだったり閑静な一面を見せます。246号沿いは近隣地域に含まれますが、246号から中に入ったエリアは近隣地域に含まれないです。
  用途地域(都市計画法で決まった用途)も幹線沿いは商業地域で容積率は500%です。246号から北側の池尻三丁目は第1種住居地域で、容積率は200%です。
  近隣地域の範囲は、実際の用途からも、用途地域からも幹線沿いに限定されそうです。では、246号沿いから渋谷方面までどのくらい行ったところまでなのか、三宿の交差点まで行くのか、それとも三軒茶屋まで範囲なのか。その範囲の限定は実際の利用用途、利用状況の将来動向、過去からの推移なども勘案してエリアを限定すべきです。
  また、住所が異なるとか、容積率が異なるとか、線路や河川で分断されているとかも判断の一つとなります。
  そして対象不動産の存する近隣地域の標準的使用は、1階に店舗が入ってるような高層事務所ビルと考えられます。こういった作業が近隣地域の分析であったり標準的使用の判定と言います。

 

B地域の標準的使用を明らかにした後、個別分析を行って最有効使用を判定します。
個別分析の意義については、

「不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。」

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

とあります。

 

  広大地に該当するか否かは、不動産鑑定評価における最有効使用の判定をして「戸建開発素地」が最有効使用と言えるか否かということがわかると思います。この最有効使用の判定は不動産鑑定士しか行えませんので、広大地判定は練達堪能な不動産鑑定士が所属する広大地無料相談センターにご相談してみてはいかがでしょうか。

 


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