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広大地の要件4

広大地における「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」について

 

照会要旨
広大地の評価において、「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、どのようなものをいうのでしょうか。

 

回答要旨
広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じる宅地を前提としていることから、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。 

 

したがって、例えば、次のような場合は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められるため、広大地には該当しないことになります。
(1) 公共公益的施設用地の負担が、ごみ集積所などの小規模な施設の開設のみの場合
(2) セットバック部分のみを必要とする場合
(3) 間口が広く、奥行が標準的な場合
(4) 道路が二方、三方又は四方にあり、道路の開設が必要ない場合 道路が二方、三方又は四方にあり、道路の開設が必要ない場合
(5) 開発指導等により道路敷きとして一部宅地を提供しなければならないが、道路の開設は必要ない場合
セットバックを必要とする土地ではありませんが、開発行為を行う場合に道路敷きを提供しなければならない土地部分については、開発区域内の道路開設に当たらないことから、広大地に該当しません。
(6) 路地状開発を行うことが合理的と認められる場合 (路地状開発とは、路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅分譲用地として開発することをいいます。)
なお、「路地状開発を行うことが合理的と認められる」かどうかは次の事項などを総合的に勘案して判断します。
1 路地状部分を有する画地を設けることによって、評価対象地の存する地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること
2 その開発が都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に反しないこと
3 容積率及び建ぺい率の計算上有利であること
4 評価対象地の存する地域において路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること

 

(注) 上記の(3)〜(6)の区画割をする際の1区画当たりの地積は、評価対象地の存する地域の標準的使用に基づく「標準的な宅地の地積」になります。

 

−国税庁ホームページより引用−

  この要件が一番難しい点です。解釈が一様ではなく、国税局側の担当者によっても判断が異なると思われます。
  当然、納税者側は広大地が使えるようにと、開発道路を入れたいという思惑が働きますし、国税局側は、開発道路は入れずに、袋地で開発できるじゃないかと解釈するでしょう。ここで原点に戻って考えてください。広大地とは、最有効使用が戸建開発素地で潰れ地が生じる土地を言います。つまり、最有効使用とは最高、最善の使用方法で、最も経済価値の出る使用方法です。区画割りにあたって、需要者である戸建開発業者が最も利益がでるように分割してやる必要があるのです。


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