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広大地の評価における「その地域」の判断

広大地の評価において、その地域の判断はどのように行えばよいのでしょうか。
国税庁ホームページに、「質疑応答事例」として、以下の照会要旨と回答要旨が記載されています。

(照会要旨)
広大地の評価において、「その地域における標準的な宅地の地積に比して・・・」と定めている「その地域」とは、具体的にどの範囲をいうのでしょうか。
 また、「標準的な宅地の地積」はどのように判断するのでしょうか。
(回答要旨)
広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。
 この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の
1 河川や山などの自然的状況
2 土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況
3 行政区域
4 都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの
などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。
また、「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。
 なお、標準的使用とは、「その地域」で一般的な宅地の使用方法をいいます。

 

−国税庁ホームページより引用−

 

その地域とは何か?

「その地域における標準的な宅地の地積に比して・・・」と記載されているところから推察されるに、その地域とは、不動産鑑定評価基準及び運用上の留意事項(以下、不動産鑑定評価基準等という)でいうところの「近隣地域」で、標準的な宅地の地積とは「標準的使用」のことと判断されます。 広大地評価は不動産鑑定評価基準をベースとしていることが下記でわかります。
不動産鑑定評価基準によると、

「近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。 」

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

と記載されております。

 

不動産の価格は一般的要因、地域要因、個別的要因によって価格形成されております。不動産鑑定評価基準等によると、

「不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。」

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

とあります。
では、一般的要因についてみていきましょう。

一般的要因

「一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。」

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

とあります。具体的には次のようなものがあります。。

自然的要因
1.地質、地盤等の状態
2.土壌及び土層の状態
3.地勢の状態
4.地理的位置関係
5.気象の状態
社会的要因
1.人口の状態
2.家族構成及び世帯分離の状態
3.都市形成及び公共施設の整備の状態
4.教育及び社会福祉の状態
5.不動産の取引及び使用収益の慣行
6.建築様式等の状態
7.情報化の進展の状態
8.生活様式等の状態
経済的要因
1.貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
2.財政及び金融の状態
3.物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
4.税負担の状態
5.企業会計制度の状態
6.技術革新及び産業構造の状態
7.交通体系の状態
8.国際化の状態
行政的要因
1.土地利用に関する計画及び規制の状態
2.土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
3.宅地及び住宅に関する施策の状態
4.不動産に関する税制の状態
5.不動産の取引に関する規制の状態

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

 

地域要因

地域要因とは、不動産鑑定評価基準等によると、

「地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。」

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

とあり、宅地地域(住宅地域、商業地域、工業地域)、農地地域、林地地域に分類され、住宅地域は、居住の快適性、利便性に、商業地域は、収益性等、工業地域は生産の効率性等、農地地域及び林地地域は生産性、収益性が重視されます。言い換えるならば、地域要因とは、不動産の用途が同質と認められる纏まりのある地域の不動産の価格水準に作用する要因といえます。

 

住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
(2)街路の幅員、構造等の状態
(3)都心との距離及び交通施設の状態
(4)商業施設の配置の状態
(5)上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
(6)情報通信基盤の整備の状態
(7)公共施設、公益的施設等の配置の状態
(8)汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
(9)洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
(10)騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
(11)各画地の面積、配置及び利用の状態
(12)住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
(13)眺望、景観等の自然的環境の良否
(14)土地利用に関する計画及び規制の状態
商業地域
前記「住宅地域」に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
(2)商業背後地及び顧客の質と量
(3)顧客及び従業員の交通手段の状態
(4)商品の搬入及び搬出の利便性
(5)街路の回遊性、アーケード等の状態
(6)営業の種別及び競争の状態
(7)当該地域の経営者の創意と資力
(8)繁華性の程度及び盛衰の動向
(9)駐車施設の整備の状態
(10)行政上の助成及び規制の程度
工業地域
前記「住宅地域」に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況
(2)労働力確保の難易
(3)製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
(4)動力資源及び用排水に関する費用
(5)関連産業との位置関係
(6)水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
(7)行政上の助成及び規制の程度
農地地域
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2.起伏、高低等の地勢の状態
3.土壌及び土層の状態
4.水利及び水質の状態
5.洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
6.道路等の整備の状態
7.集落との位置関係
8.集荷地又は産地市場との位置関係
9.消費地との距離及び輸送施設の状態
10.行政上の助成及び規制の程度
林地地域
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2.標高、地勢等の状態
3.土壌及び土層の状態
4.林道等の整備の状態
5.労働力確保の難易
6.行政上の助成及び規制の程度
なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。

土地に関する個別的要因
1.宅地
(1)住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
@ 地勢、地質、地盤等
A 日照、通風及び乾湿
B 間口、奥行、地積、形状等
C 高低、角地その他の接面街路との関係
D 接面街路の幅員、構造等の状態
E 接面街路の系統及び連続性
F 交通施設との距離
G 商業施設との接近の程度
H 公共施設、公益的施設等との接近の程度
I 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
J 隣接不動産等周囲の状態
K 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
L 情報通信基盤の利用の難易
M 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
N 土壌汚染の有無及びその状態
O 公法上及び私法上の規制、制約等
(2)商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
@ 地勢、地質、地盤等
A 間口、奥行、地積、形状等
B 高低、角地その他の接面街路との関係
C 接面街路の幅員、構造等の状態
D 接面街路の系統及び連続性
E 商業地域の中心への接近性
F 主要交通機関との接近性
G 顧客の流動の状態との適合性
H 隣接不動産等周囲の状態
I 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
J 情報通信基盤の利用の難易
K 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
L 土壌汚染の有無及びその状態
M 公法上及び私法上の規制、制約等
(3)工業地
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
@ 地勢、地質、地盤等
A 間口、奥行、地積、形状等
B 高低、角地その他の接面街路との関係
C 接面街路の幅員、構造等の状態
D 接面街路の系統及び連続性
E 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
F 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
G 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
H 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
I 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
J 情報通信基盤の利用の難易
K 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
L 土壌汚染の有無及びその状態
M 公法上及び私法上の規制、制約等
2.農地
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、乾湿、雨量等の状態
(2)土壌及び土層の状態
(3)農道の状態
(4)灌漑排水の状態
(5)耕うんの難易
(6)集落との接近の程度
(7)集荷地との接近の程度
(8)災害の危険性の程度
(9)公法上及び私法上の規制、制約等
3.林地
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、乾湿、雨量等の状態
(2)標高、地勢等の状態
(3)土壌及び土層の状態
(4)木材の搬出、運搬等の難易
(5)管理の難易
(6)公法上及び私法上の規制、制約等
4.見込地及び移行地
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移
行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行
の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきである。
(以下省略)

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

地域分析及び個別分析

対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

地域分析

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するかその地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

地域及びその特性

地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域(以下「用途的地域」という。)、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

近隣地域

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

類似地域

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

同一需給圏

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。
また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

近隣地域の地域分析について

@ 近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。この対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければならない。これはまた、地域の構成分子である不動産について、最終的に地域要因を共通にする地域を抽出することとなるため、近隣地域となる地域及びその周辺の他の地域を併せて広域的に分析することが必要である。
A 近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。さらに、近隣地域の地域要因とその周辺の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。
B 近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料についての分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産に係る市場の特性や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなければならない。このためには、日常から広域的な地域に係る要因資料の収集、分析に努めなければならない。
C 近隣地域の地域分析における地域要因の分析に当たっては、近隣地域の地域要因についてその変化の過程における推移、動向を時系列的に分析するとともに、近隣地域の周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程度等について分析することが必要である。この場合において、対象不動産に係る市場の特性が近隣地域内の土地の利用形態及び価格形成に与える影響の程度を的確に把握することが必要である。なお、見込地及び移行地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動向がそれらの土地の変化の動向予測に当たって有効な資料となるものである。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

近隣地域の範囲の判定について

近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。
@ 自然的状態に係るもの
ア河川
川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。
イ山岳及び丘陵
山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。
ウ地勢、地質、地盤等
地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。
A 人文的状態に係るもの
ア行政区域
行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。
イ公法上の規制等
都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。
ウ鉄道、公園等
鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。
エ道路
広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

対象不動産に係る市場の特性について

@ 把握の観点
ア同一需給圏における市場参加者の属性及び行動
同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たっては、特に次の事項に留意すべきである。
(ア)市場参加者の属性については、業務用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の業種、業態、法人か個人かの別並びに需要者の存する地域的な範囲。
また、居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに需要者の存する地域的な範囲
(イ)(ア)で把握した属性を持つ市場参加者が取引の可否、取引価格、取引条件等について意思決定する際に重視する価格形成要因の内容
イ同一需給圏における市場の需給動向
同一需給圏における市場の需給動向を把握するに当たっては、特に次に掲げる事項に留意すべきである。
(ア)同一需給圏内に存し、用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産に係る需給の推移及び動向
(イ)(ア)で把握した需給の推移及び動向が対象不動産の価格形成に与える影響の内容及びその程度
A 把握のための資料
対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、平素から、不動産業者、建設業者及び金融機関等からの聴聞等によって取引等の情報(取引件数、取引価格、売り希望価格、買い希望価格等)を収集しておく必要がある。あわせて公的機関、不動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

対象不動産に係る市場の特性

地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

個別分析

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

 

−不動産鑑定評価基準より引用−

 

個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。
また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

個別的要因の分析上の留意点について

対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、次の点に留意すべきである。
@ 同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性
A 対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好
B 対象不動産に係る引き合いの多寡

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

 

最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。
(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。
(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。
(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。
(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。
(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

最有効使用の判定上の留意点について

@ 地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっての留意点
地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。
A 建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点
最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合において、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。
ア物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性
イ建物の取壊し、用途変更後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度

 

−不動産鑑定評価基準等より引用−

 

 

広大地における標準的な宅地の地積とは

地価公示の標準地の地積
都道府県地価調査の基準地の地積
評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積

下記の3つがポイントとなってきます。これらを掘り下げてみます。

 

地価公示の標準地の地積

地価公示法によると、

標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。

 

−地価公示法より引用−

とあります。また、地価公示法施行規則には、更に

標準地の選定は、土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地について行なうものとする。

 

−地価公示法施行規則より引用−

とあります。また、国土交通省のホームページには、

一団の土地とは、同一使用者によって同一使用目的に供されている連続した一区画の土地のことである。 標準地は、特に次の点に留意して選定されています。
(1) 標準地の代表性
標準地は、市町村(都の特別区及び政令指定都市の区を含む。)の区域内において、適切に分布し、当該区域全体の地価水準をできる限り代表しうるものであること。
(2) 標準地の中庸性
標準地は、当該近隣地域において土地の利用状況、環境、地積、形状等が中庸のものであること。
(3) 標準地の安定性
標準地は、できる限り土地の利用状況が安定した近隣地域にあって、当該近隣地域の一般的用途に適合したものであること。
(4) 標準地の確定性
標準地は、土地登記簿、住居表示、建物、地形等によって明確に他の土地と区分され、かつ、容易に確認できるものであること。

 

 また、標準地は毎年点検を行っており(原則として、9月1日から翌年1月1日の間)、点検結果を踏まえて、当該標準地が上記の4つの点に合致しているか否かを検討したうえで、標準地としての適格性を判定しており、4つの点のうち1つでも欠けた標準地については、選定替を行っています。

 

−国土交通省のホームページより引用−

と記載されております。

 

平成25年から地価公示制度の一部見直しがありました。というより厳格化されたと言っていいかもしれません。例えば、従来、「準工業地域」や「市街化調整区域内の現況宅地」のカテゴリが廃止されましたし、標準地選定の考え方も平成25年を境に変更されています。変更に伴い、選定替え(標準地を替えること)が行われた地点もあります。

 

都道府県地価調査の基準地の地積

国土利用計画法施行令第9条第1項によると、

都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域(法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除く。)において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年一回、一人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、国土交通省令で定める一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格を判定するものとする。

 

−国土利用計画法施行令より引用−

とあります。
基準地もほぼ地価公示と同じ方法で選ばれておりますまので割愛します。

 

評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積

住宅地図や現地へ行って対象不動産の近隣地域内及びその周辺地域の標準的な地積を判断します。

 

市町村ごとの最低敷地面積

市町村ごとに開発指導要綱、都道府県ごとに条例等があり、戸建て開発をする際の最低敷地の基準が設けられているケースがあります。例えば、3,000u以上の土地を開発する際は、一定数以上を最低敷地150u以上にしなければならないといった具合です。但し、この場合、1,000uの開発だと最低敷地面積には縛られないですので、150uはあくまで目安と考えた方がいいです。

 

著しく地積が広大な宅地とは

詳細はこちら

 

 


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